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法院拍賣不動產的作業流程(一)
一、債權人聲請執行
民事強制執行，以實現債權人之私權為目的，其程序應否開始或進行，宜尊重債權人之意思。
且債權人應預納執行費，為強制執行之合法要件。其執行名義為假扣押、假處分或假執行裁判而須供擔保者，尚須債權人提供該裁判所定之擔保，始得強制執行。即強制執行之發動須依當事人之聲請而開始，依強制執行法第五條第一項規定：債權人聲請強制執行，應以書狀表明 下列各款事項，提出於執行法院為之：
(1) 當事人及法定代理人。
(2) 請求實現之權利。
書狀內宜記載執行之標的物，應為之執行行為或本法所定其他事項。
二、法院收件及分案
一般強制執行案件如為終局執行，均由法院服務處統一收狀，如為保全程序案件（即假扣押、假處分）及參與分配狀，則因須迅速執行，故由執行處之收文處收狀（以上以台中地方法院為 例），案件經收狀人員收狀後，即予登載，再送請分案。現各法院都實施電腦化，故都先由分案人員依案件種類，編字號，先將當事人姓名、住址（設籍）輸入電腦。其中為終局執行者，字別為執、執罰、執全、執水、執更、執全更、執助等；保全案件者，字別為全、全聲、執聲、全聲更、執聲更、全更、裁全、裁全更、裁全聲、裁全聲更等，之後按書記官股別電腦抽籤分案，完成後並予存檔、整卷，整卷時應將郵票、執行費、收據、證件附卷，再交各股承辦書記官核卷蓋章（雖各法院之分案方式不盡相同，惟對債務人相同，應執行之標的物或執行行為相同者都分由同一股辦理），書記官收案後應逐件查點、注意各案編字號是否符合規定，並按其類別、字號順序，分別登載辦案進行簿，同時登記進行日期及進行情形。隨即送請法官批辦。
三、執行處法官排定日期
承辦法官受案件後，依職權調查強制執行之法定要件是否具備，如執行費、管轄權、執行名義等。
(1) 管轄權：
依強執法第七條第一項規定強制執行由應執行之標的物所在地或應為執行行為地之法院管轄。
第二項「應執行之標的物所在地或應為執行行為地不明者，由債務人之住、居所、公務所、事 務所、營業所所在地之法院管轄。」第三項「同一強制執行，數法院有管轄權者，債權人得向其中一法院聲請。」，第四項「受理強制執行事件之法院，須在他法院管轄區內為執行行為時，應囑託該他法院為之。」，若債權人誤向本院聲請，則依強執法三十條之一準用民事訴訟第二十八條第一項規定，應移送於有管轄權之法院。又定執行法院之管轄是以聲請時為準（強執法第三十條之一準用民事訴法第二十七條規定）。因此，若查封後將查封標的物遷移他法院轄區，亦不影響管轄權之恒定，例如保管人將動產移他法院轄區亦不得囑託他法院拍賣，以免
當事人任意選擇法院。
(2) 執行名義：
所謂「執行名義」，乃確定債權人債權存在及內容與範圍。且債權人得據以請求強制執行之公 書。依本法第六條第二項規定應提出之執行名義證明文件，如未提出者，且在本院執行法院應調閱宗，以查核債權人所提據以聲請之執行名義是否真實。又債權人聲請執行之執行名義應提出正本，不得以影本代替，否則應命其補正，未補正，則應以裁定駁回強制執行。
(3) 執行費：
依本法第二十八條之二第一項「民事強制執行，其執行標的金額或價額未滿新台幣五千元者， 免徵執行費；新台幣五千元以上者，每百元徵收七角，其畸零之數不滿百元者，以百元計算。」，第二項「前項規定，於聲明參與分配者，適用之。」，第三項「執行非財產案件，徵收執行費新台幣三千元。」，第四項「執行人員之食、宿、舟、車費，不另徵收。」第五項「關於強制執行費用，本法未規定者，準用民事訴訟費用有關之規定。」，這是本次修法而修改的，將參與分配之債權人參與分配亦規定須徵收執行費，並將執行費提高為千分之七，另將差旅費等予以刪除，使執行費之收入單一化。惟執行費未繳或繳足者，不得逕以駁回，須命債
權人於相當期間內預納，逾期未納，再以裁定駁回其強制執行之聲請（強執法第二十八條之一第一款）。
四、書記官執達員執行查封
書記官接到法官指定查封日後，應通知債權人於該日到院引導執行。查封當日，債權人須按法 院指定時間到法院民事執行處報到，引導書記官及執達員至現場指封，書記官實施查封後，應當場製作查封筆錄。依強制執行法第七十七條規定：
查封時，書記官應作成查封筆錄，載明下列事項：
(1) 為查封原因之權利。
(2) 不動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形及其他應記明之事項。
(3) 債權人及債務人。
(4) 查封方法及其實施之年、月、日、時。
(5) 查封之不動產有保管人者，其保管人。
查封人員及保管人應於前項筆錄簽名，如有依第四十八條第二項規定之人員到場者，亦應簽 名。
五、函知地政機關及其他債權人、鑑價機關
書記官實施查封後應速將查封筆錄交法官審核、法官審核無誤即指示辦理下列手續：
(1) 通知該管地政事務所為查封登記（限制登記）。
(2) 通知土地及建物鑑價機關
1 土地鑑價通常為當地縣市地政機關（如地政事務所）。
2 建物鑑價通常委任建築師及鑑價公司。
(3) 通知債權人向法院所指示鑑價機關繳納鑑價費。（如未繳納即不進行鑑價工作）
(4) 通知其他合法債權人具狀及提示債權憑證參與分配。（如抵押權人、地上權人）
六、債權、債務人及相關人詢價
民事執行處接到地政事務函覆已辦妥查封登記，及土地、建物之鑑價資料也到齊。法官應指示 書記官依該鑑定價格核算總價後，詢問當事人對鑑價之意見，並限期陳述意見。
七、公告及登報定期拍賣
(1) 當事人對鑑價表示意見後，法官應儘速訂定拍賣之最低價額。（法院辦案期限規則三十四 條：核定拍賣最低價額，應於鑑定人鑑定價額二十日內為之）。
(2) 拍賣最低價額訂定後，法官應儘速指定第一次拍賣日期。另抵押權是否塗銷，標的物可否點 交 有無租債關係、租金、押金、地上權、應買之資格限制等亦一併記明，交書記官制作第一次拍賣公告。
(3) 書記官制作拍賣公告，經法官審查無誤後，即交由執達員依法揭示公告，一方面張貼於民事 執 行處公告欄，另一方函令債權人於當地報紙登公告。
(4) 強制執法八十二條：拍賣期日距公告之日不得少於十四日。
(5) 又同法八十四條：拍賣公告，應揭示於執行法院及該不動產所在地或其所在地之鄉顉市 （區 ）拍賣公告，如當地有公報或新聞紙者，並應登載，但不動產價值過低者，得不予登載。
如有其他習慣者，並得依其習慣方法公告之。
開標應由執行法官當眾開示，並朗讀之。強制執行法八十八條投標人願出之最高價額相同者，以當場增加之金額最高者為得標人，無人增加價額者，以抽籤定其得標人。前項得標人未於公告所定期限內繳足價金者，再行拍賣，但未中籤之投標人仍願按原定投標條件 依法承買者，不在此限。強制執行法九十條。
1. 強制執行法八十二條：拍賣期日距公告之日不得少於十四日。
2. 又同法八十四條：拍賣公告，應揭示於執行法院及該不動產所在地，如當地有公報或新聞紙， 亦應登載，如有其他習慣者，並得依其習慣方法公告之。（附件十二~一、十二~二）
3. 各級法院辦案期限規則三十五條：經查封之財產，其拍賣期日之指定及公告，應於下列期限內為之。
(1) 應核定拍賣最低價額者，應於核定後五日內。
(2) 應登記者，應於登記機關登記完畢通知到達後五日內。
(3) 應核定拍賣最低價額及登記者，應於核定並登記完畢通知到達後五日內。
(4) 無庸核定最低價額及登記者，於查封完畢後五日內。
再行拍賣期日，應於前項拍賣期日完畢後五日內指定並公告之。
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